销售谷底又或遇上融资低潮 房企如何度过难关?

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Original Title:住宅企业如何在销售低谷或融资低迷时克服困难?

来源:国家商报

每个记者吴书颖的一年计划都在春天。每年第一季度是房地产企业进行预算和掌握融资的高峰期。然而,在今年1月,住房企业也希望有一个融资的窗口。

根据Kerri数据,2020年1月,95家典型住宅企业融资总额为1810.1亿元,比上个月增长42.4%。1月份融资水平提高主要是因为海外债权融资井喷,当月达到1099.7元,同比增长922.4%。

但是,新型冠状病毒肺炎的流行可能会影响住房企业的融资步伐。一位长期债券承销经纪人告诉记者《每日经济新闻》:“今年上半年基本上是住房企业融资的最大部分。目前看来,影响将会相对较大。”

与此同时,为了抗击新的皇冠肺炎疫情,房地产公司的网下销售几乎停滞不前,而房地产的网上销售还有待验证。从主要住宅企业和业内人士的观察来看,短期内住宅企业的销售业绩仍将受到影响。

当销售业绩低迷,融资节奏可能受到疫情影响时,房企如何生存?

“旱死于旱,涝死于涝”

所有的住宅企业都面临着类似的情况。

明远房地产研究院执行主编、存量房地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》,目前的影响是很难卖房子。尽管许多房地产公司正在迅速推出在线营销和促销,但人们需要时间来接受它,而且效果肯定比线下销售办公室要小得多。“即使在受疫情影响较小的1月份,大多数住宅企业的销售业绩也不景气。据凯瑞数据显示,今年1月,前100家房地产企业实现销售额5097.05亿元,整体业绩规模较去年同期下降近12%。

即使是领先的房地产公司,如碧桂园、恒大和融创,销售业绩也出现同比下滑。其中,碧桂园2020年1月实现合同销售额约329.2亿元,同比下降0.44%。归属于公司股东权益的合同销售面积约379万平方米,同比下降0.89%。

融创中国的下滑趋势更加明显。2020年1月,融创中国集团实现合同销售额约186.3亿元,较2019年同期的239.6亿元下降22.24%。合同销售面积135.8万平方米,同比下降14.69%。

销售业绩不佳意味着住房企业的资金回报会受到一定程度的影响。“目前,住房企业无法偿还贷款,偿债压力大,资金需求大。”经纪人说。

因此,各种融资渠道成为住宅企业生存的生命之门。海外融资,信托融资,可以玩都可以用都可以。然而,许多中小住宅企业实际上是在“打一场血战”。融资渠道变窄,融资成本上升是最现实的问题。“旱死旱,涝死涝”,20强住宅企业财务部官员总结了当前住宅企业的融资情况。目前,基本面良好的住房企业在资本市场上依然吃香,而中小住房企业融资难的局面仍未改变。

一位信托人向记者《每日经济新闻》透露了一个小细节:他一直在密切关注一家资金紧张的前30名住房公司,并正在联系负责融资的人。“我们最近一直在密切关注这类(住宅企业)。他们缺钱,看我们能否用他们做些(融资)工作。”

以嘉园国际和最近发行美元债券的新城控股为例,嘉园国际最近发行的美元债券利率已经达到13.75%;新城控股于2020年2月6日与一家公司发行了3.5亿美元的票据

中指研究院在2月5日召开的交流会上提出,住宅企业应积极推进口碑营销和网上销售,积极存储客户,营销更注重网上分流和线下转型;抓住机遇,恢复工作,赶上进度,抓住疫情后释放需求,大力推板。

但不是每个房地产公司都有机会。广州一家排名前25的房产公司的市场部告诉记者《每日经济新闻》,虽然他们的线上和线下渠道都向公众开放,“销售部门并没有关闭”,但是很少有人“有人值班,但是没有顾客”

艾振强也认为网络销售模式更注重口碑。如果口碑不好,“很难!”他指出(网络营销)需要整个系统的改进。例如,如果我对能否尽快归还不满意,就像没有理由在七天内归还一样,我还需要银行和房地产登记部门的业务流程合作。

他进一步强调,如果有住房企业存在财务困难和融资困难,他们不应该期望流行病在目前很快过去,但“他们仍然需要努力解决”,以较低的价格出售他们是好的。“如果我们当时等待大量装运,情况不一定会比现在好。它还可能影响企业的(信用)评级,并给企业带来更大的压力。”

数据源:Kerri

一些房地产公司可能已经提前预见到可能的“集中发货”,通过降价促销销售商品的房地产公司并不少。在领先的房地产公司中,恒大和中国海外发展最近都出现了价格调整的迹象。

根据房地产公司的公开销售简报,2020年1月中国恒大的合同销售额约为405.5亿元,合同销售面积约为449.8万平方米。根据这一计算,平均销售价格为9016元/平方米,同比下降23.11%。

此外,中国恒大与苏宁乐购联合推出新的优惠购买活动,在苏宁乐购平台推出100套特价房,首期春节优惠高达10%,低至78%,高达90多万元。

即使在中国海外发展一直相当稳定的情况下,一月份的销售数据也显示出以价格换数量的趋势。2020年2月6日,中国海外发展宣布,中国海外系列公司合同房产销售额约为202.76亿元,相应销售建筑面积约为111.31万平方米。

根据这一计算,2020年1月,中国海外开发的平均销售价格约为元/平方米。去年同期,这一数字约为20,600平方米。2019年12月为19,100元/平方米。(由于中国海外发展2019年发布的数据是港元,因此计算是基于过去一年港元1港元=0.88人民币的平均汇率,实际数据可能略有不同)。

确保资金的回报和确保资金链的安全是当前住房企业的首要任务。中指研究所在电话交换会上提到,住宅企业应该“开源节流”“一方面,我们将加大融资力度。如果融资窗口仍在上半年,我们将加大融资力度。另一方面,我们将增加未偿还住房资金的收集,与银行沟通,争取银行在复工前发放经批准的抵押贷款。”

艾振强说目前房产公司不应该乱花钱。“最好不要先走,走过最严峻的阶段。今年,整年似乎仍是夺取土地的窗口。”

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